Автоматизация финансовой отчетности девелопмента

В девелопменте зарабатывают за счет эффективной организации строительных процессов: привлечения инвестиций и выплаты процентов. Прибыль зависит от того, как эффективно отработает девелопер. Поэтому в данном бизнесе очень важна финансовая отчетность. Все решения в девелопменте перетекают в финансы, а они, в свою очередь, влияют на маржу проекта. Генеральный менеджер проектов ГК «ИНТАЛЕВ» Елена Полякова рассказывает, как автоматизировать финансовую отчетность в девелопменте, какие бывают сопутствующие проблемы и как выгода их превосходит.

Отраслевые особенности деятельности девелоперских компаний

В начале перестройки 1985 года, когда систему государственного регулирования строительства разрушили, бюджетные строительные организации лишились госзаказов и, соответственно, финансирования. Компании были вынуждены срочно искать новые источники заработка. Так в России появился новый вектор развития рынка недвижимости и строительства – девелопмент. 

Основная цель девелоперской деятельности – повысить эффективность управления недвижимостью. Сам термин «девелопмент» происходит от английского «development» (развитие, эксплуатация, новое строительство). Фирмы, которые этим занимаются, называют «девелоперы» или «девелоперские компании».

Девелопмент – это качественная реконструкция объекта недвижимости (здания, земельного участка), которое делает его дороже в цене. Процесс организует девелоперская компания, и результатом является обновленный объект недвижимости, удовлетворяющий требованиям рынка.

В последние годы индустрия девелопмента развивается и увеличивается как в оборотах, так и по качественным показателям. Все больше строящихся объектов недвижимости, все шире площадь, охваченная строительством, все больше регионов страны попадают в поле зрения девелоперов.

Как правило, девелопер приобретает объект недвижимости в собственность или берет его в долгосрочную аренду. Затем получает разрешение на строительство. Далее привлекает инвестиции, чтобы построить или воссоздать на этом земельном участке объекты недвижимости. Это могут быть многоквартирные дома, коттеджи, бизнес-центры, торговые центры, гаражи и т.д.

Если кратко про цели девелопера, можно сформулировать их так:

• создать объект недвижимости с нуля и «под ключ», либо реконструировать его «под ключ»;
• получить прибыль от использования или продажи данного объекта.

Чтобы создать или преобразить объект недвижимости, нужны огромные и долгосрочные инвестиции. Девелопер может вложить собственные средства, в том числе с помощью кредитов. Тогда он станет единоличным организатором проекта. Второй вариант – когда работы полностью или частично оплачивает инвестор (заказчик).

В обоих случаях девелопер проектирует объект недвижимости, ведет расчет финансирования строительства. Затем, когда объект готов, он его продает или сдает в аренду.

Каждый девелоперский проект – это индивидуальный инвестиционный процесс, который делится на этапы:

• анализ рынка недвижимости
• концепция проекта
• проектирование 
• финансирование проекта
• строительство объекта недвижимости
• маркетинг и продажи
• эксплуатация объекта недвижимости

Главная задача любого девелоперского проекта – повысить стоимость объекта недвижимости через его физические изменения. Но важны не столько сами изменения, а чтобы преобразования отвечали требованиям рынка и запросам будущих потребителей. Чем больше увеличилась цена объекта недвижимости, тем эффективнее девелопмент. 

Вообще любой девелоперский проект длится очень долго. Его успех зависит не только от того, как выполняются строительные работы, а и от выбора варианта девелопмента. Искусство девелопера – в том, чтобы вовремя понять, как рынок в будущем отреагирует на конкретные изменения его объекта недвижимости. 

Финансовая отчетность девелопмента

Девелопмент – это в первую очередь финансовая дисциплина и точность прогнозирования. Учитывая изменчивость рынка строительства и вообще нашей экономики, выигрывает тот девелопер, который умеет лучше прогнозировать, заранее выявлять надвигающиеся проблемы и вовремя их решать. Конечно же, важно иметь качественную экспертизу своего объекта недвижимости. Но не менее важны и финансы, позволяющие оцифровывать последствия тех или иных управленческих решений в девелоперском бизнесе.

1 июля 2020 года были приняты изменения в законодательство, которые усилили цифровизацию финансовой отчетности девелоперской деятельности. Раньше девелоперы запускали продажу будущего объекта недвижимости, получали деньги от дольщиков и сразу пускали их в строительство. То есть, они строили с колес. Когда один девелопер вел несколько проектов, он мог брать деньги, вырученные на один проект, и пускать их в строительство других своих объектов. 

Поэтому в прошлом году и ужесточили закон, чтоб защитить дольщиков: чтобы все деньги, поступающие от продажи будущего жилья, хранились в банке до тех пор, пока это жилье не сдано в эксплуатацию (то есть, не передано покупателям). Соответственно, девелоперы не могут брать деньги (полученные от покупателей за будущие квартиры) и строить на них. Они вынуждены обращаться в банки, которые выдают кредит и хранят на своих счетах деньги дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию. Банки требуют большой пакет отчетности по выданному кредиту (проектному финансированию). Причем, затребовать они ее могут в любой момент (не только раз в месяц). Потому и нужны средства автоматизации, способные быстро подготовить нужную отчетность.

В результате этих нововведений сократилось количество застройщиков и объемов строительства. Ведь получение проектного финансирования требует от застройщика больших усилий и расходов, а также вложений собственных денег. Речь не только о процентных выплатах, но и внутренних издержках: надо содержать свою финансовую службу, согласовывать с банком огромное количество документов, и так далее.

Какую отчетность обычно автоматизируют?

•  управленческая отчетность
• финансовая модель

• KPI проекта

  NPV - чистая приведенная стоимость проекта

  IRR - внутренняя норма доходности

  PI - индекс доходности

  PBP - период окупаемости

  DPBP - дисконтированный период окупаемости

  ROI - рентабельность инвестиций

• финансирование
• прогноз продаж
• оценка маркетингового бюджета
• план строительства
• контроль себестоимости
• бюджет доходов и расходов

Примеры отчетности для банка по системе «Инталев»:

Отчетность по финансовой модели проекта:

Конструктор управленческой отчетности:

Собирать данные отчеты в табличном формате довольно сложно, поэтому многие девелоперы автоматизируют эту задачу, например, на программном продукте «ИНТАЛЕВ: Корпоративный Менеджмент» на платформе 1С 8.3. В нем нужные формы легко настроить на уровне пользователя, без кодирования. 

Управление в девелоперском бизнесе ведется на уровне портфеля и каждого отдельного проекта, поэтому логично строить два пакета отчетности. Первый – модель управления компанией в целом и портфелем проектов как единым активом. Она ориентирована на инвестиционную доходность бизнеса. Второй пакет – модель оценки каждого конкретного проекта.

Проблемы, с которыми сталкивается финансовый директор при формировании отчетности

Обычно проблемы заключаются в следующем:

• много разрозненных данных (планы, таблицы и документы, сделанные в разных системах и хранящиеся в разных местах);
• трудности формирования консолидированной отчетности;
• отсутствие средств мониторинга реализации проектов;
• трудности перерасчета финансовой модели проекта в связи с уточнениями или изменения проектных решений;
• трудности перерасчета финансирования в связи с изменением календарного графика выполнения строительных работ.

Положительный эффект от автоматизации финансовой отчетности девелопмента

За счет автоматизации можно: 

• управлять бизнесом из единой автоматизированной системы, видеть всю необходимую информацию для поддержки принятия решения;
• управлять эффективным распределением финансов;
• регулировать управление инвестиционно-строительными проектами;
• управлять объектами недвижимости;
• поддерживать эффективность в развитии бизнеса.